日本900萬間空屋?空屋率13.8%日本極其嚴峻的「過疎化」（過度疏林與人口減少）與少子高齡化現實。看似誘人的「免費老屋（0円空き家）」，背後其實隱含著許多現實層面的考量與代價/即使是免費取得，依然需要負擔過戶登記稅、印花稅、仲介費，以及每年持續產生的固定資產稅。若建築被認定為「特定空き家」（有倒塌危險的空屋），還可能失去住宅用地稅務減免特例。若評估後發現結構無法修繕必須拆除，在日本拆除一棟木造老屋的費用亦相當昂貴。

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如果真的有這個機會，我會非常認真考慮，但大概率會把它當成「季節性居住的第二居所」或「文化資產修復的實踐基地」，而非立刻舉家永久定居。

這項政策背後折射出的是日本極其嚴峻的「過疎化」（過度疏林與人口減少）與少子高齡化現實。看似誘人的「免費老屋（0円空き家）」，背後其實隱含著許多現實層面的考量與代價：

1. 隱性財務成本往往遠超房價本身

• 修繕與改造（リフォーム）： 日本傳統木造古民家（Kominka）若長期無人居住，常面臨漏水、白蟻、地基沉降或結構腐朽問題。加上日本對抗震規範（耐震基準）要求極高，要達到現代宜居標準，動輒需投入數百萬至上千萬日圓。

• 固定資產稅與都市計畫稅： 即使是免費取得，依然需要負擔過戶登記稅、印花稅、仲介費，以及每年持續產生的固定資產稅。若建築被認定為「特定空き家」（有倒塌危險的空屋），還可能失去住宅用地稅務減免特例。

• 拆除負擔： 若評估後發現結構無法修繕必須拆除，在日本拆除一棟木造老屋的費用亦相當昂貴。

2. 地方創生政策與居住義務約束

• 定居條款： 各地自治體（地方政府）設立「空屋銀行（Akiya Bank）」的核心目標是振興在地社群，因此許多補助方案會附帶條件，例如要求入住者必須設籍並連續居住一定年限（如 5 年或 10 年以上）、年齡限制（優先開放給年輕夫妻或育兒家庭）等。

• 融入町內會（自治會）： 住在日本鄉村，參與當地的「町內會」、共同維護社區環境（割草、清溝渠、祭典籌備）是極為重要的社交義務。是否能適應鄉村緊密的鄰里關係，往往比修房子本身更具挑戰。

3. 風景與生活機能的平衡

• 遠離大都市雖然能換來蔚藍山景、清爽空氣與慢節奏生活，但隨之而來的是醫療資源匱乏、公共交通不便（極度依賴自駕）、冬季除雪勞動，以及日常採買距離較遠等日常現實。

如果真的要接手，怎樣的形式比較理想？

對於喜愛傳統建築、工藝與在地歷史的人來說，這類老屋確實是難得的「活化載體」。比較可行且永續的模式可能是：

• 結合「古民家再生」計畫： 將老屋改造為保存傳統工藝工法（如木構造、土壁、障子紙）的展演或休閒空間。

• 二住居生活（二拠点生活）： 兼顧都市與鄉村，將其作為短期文史研究、寫作、創作或季節性避暑的據點，既能為當地社區注入活水與消費，也不至因為生活型態突變而適應不良。

這段文字的核心數字是真的，但有幾個地方容易讓讀者產生「900萬間都是廢棄老屋、而且很多可以免費拿」的誤解。如果要作為歷史／社會現象文章，我會建議修正。

一、900萬間空屋是真的

日本總務省統計局的「2023年住宅・土地統計調査」顯示：

項目	2023年
日本住宅總數	約6,505萬戶
空屋	900.2萬戶
空屋率	13.8%
2018年空屋	848.9萬戶
2018→2023	增加約51.3萬戶

也就是說，「日本空屋超過900萬」是正確的，而且創歷史新高。日本官方2026年統計年鑑也持續列載這套住宅統計。

但最重要的問題是：

900萬不是900萬棟「荒廢老屋」。

二、900萬其實是四種不同的「空屋」

2023年的900.2萬戶，大致可以拆成：

類型	約數	意義
出租中的空屋	443.6萬	公寓、住宅等暫時沒有租戶
出售中的空屋	約33萬	已經準備出售
二次住宅	約38萬	別墅、度假屋等非經常居住
其他空屋	約385萬	不出租、不出售、也非二次住宅
合計	約900萬

因此，真正比較接近一般人所想像的「長期閒置、沒有明確用途的空屋」，是最後的約385萬戶，而不是900萬戶。日本政府的高齡社會報告也指出，這類「沒有預定用途」的空屋已達約385萬戶。

而且要注意：

385萬戶也不等於385萬棟危樓。

「其他空屋」是統計分類，表示它沒有被列為出租、出售或二次住宅；房屋本身可能狀況很好，也可能已經嚴重老朽。這一點非常重要。

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三、「人口老化、都市集中、繼承」的說法基本成立

日本國土交通省也明確指出，隨著人口與家庭數量減少、高齡化以及繼承增加，空屋問題仍可能繼續增加。

所以原文這幾個原因：

• 高齡化
• 年輕人往東京、大阪等都市
• 房屋所有人死亡
• 繼承人不住當地
• 地方人口減少

基本上是合理的。

但如果寫得更精確，應該說：

空屋增加不是單純「年輕人全部搬去東京」造成，而是人口、家庭戶數、住宅供給、都市化、繼承及地方需求下降等因素共同作用。

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四、「空屋銀行」是真的

這一點也是真的。

日本各地方政府確實設有：

空き家バンク（Akiya Bank，空屋銀行）

其目的就是把地方上的空屋資訊公開，媒合：

房屋所有人 ↔ 想購買／租賃的人

日本國土交通省甚至建立了全國地方公共團體的「空家・空地情報網站連結集」，可以按照都道府縣查找各地方的空屋銀行。

所以原文「地方政府希望有人回來住」這個方向是合理的。

不過政策目的其實不只是「送房子」，還包括空屋活用、改善管理、地方經濟及社區活化。

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五、「免費送房」是最需要小心的一句

這裡最容易被短影音誇大。

日本確實存在：

0円物件／無償譲渡

也確實可能看到「免費取得房屋」的個案。

但是：

「房屋免費」≠「免費得到一棟可以直接入住的房子」。

實際上可能還有：

• 房屋修繕費
• 屋頂、外牆整修
• 水電管線更新
• 耐震補強
• 清理家具與垃圾
• 不動產登記
• 稅金
• 保險
• 土地問題
• 繼承問題
• 道路接道問題
• 地方政府的入住或居住條件

而且日本國土交通省自己的空屋政策資料也顯示，空屋的取得、改修、管理及合法性問題都可能需要另外處理；例如其補助制度甚至明確規定土地與建物取得費並非補助對象。

因此「0円」真正應該理解成：

取得價格可能是0日圓，而不是居住成本是0日圓。

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六、這篇文章還漏掉一個非常重要的問題：為什麼不直接拆掉？

這其實是日本空屋問題最值得深入的地方。

一棟房子如果已經沒有市場需求，屋主常常面臨：

賣不掉 → 拆除要錢 → 修繕也要錢 → 繼承關係複雜 → 最後繼續放著。

而空屋放久了又會產生：

倒塌、害蟲、鼠害、非法侵入、景觀惡化、防災等問題。

日本政府因此在2023年修正《空家等對策特別措置法》，增加對「管理不全空家」的處理機制。

所以日本的「空屋問題」其實不是單純：

「房子太多 → 免費送人」

而比較像：

人口減少＋住宅過剩＋高齡化＋繼承＋地方需求下降
↓
空屋增加
↓
部分房屋失去市場價值
↓
賣不掉／租不掉／拆除又要花錢
↓
管理困難
↓
地方政府必須介入

這才是比較完整的結構。

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七、因此這篇文章如果要核實，可以下這個結論

✅ 正確

• 日本2023年空屋約900.2萬戶
• 空屋率13.8%
• 均創歷史新高
• 高齡化、人口減少、都市集中、繼承等是重要背景
• 日本確實存在「空き家バンク」
• 部分地方確實有極低價甚至0日圓的房屋
• 取得低價房屋後可能需要自行負擔大量修繕及其他成本

⚠️ 需要修正

「900萬間都是鄉下廢棄老屋」

錯誤。

900萬包含大量出租市場上的空置住宅，以及出售中住宅、二次住宅。

「900萬間都沒有人要」

錯誤。

其中約443.6萬戶屬於出租用空屋，約33萬戶屬出售用空屋。

「日本有900萬間房子可以免費拿」

錯誤。

900萬只是統計上的「空屋」，與「可免費取得」完全是兩回事。

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如果把文章改成一句最精確的標題

「日本空屋突破900萬戶，但真正沒有出租、出售或其他用途的空屋約385萬戶；其中少數房屋可能低價甚至0元轉讓，但免費取得不代表免費居住。」

這樣比「日本有900萬間免費房子」準確很多，也比較不會把日本的空屋問題誤解成「鄉下到處都有免費房子」。日本官方空屋政策資料可參考國土交通省「空家等對策」與全國地方政府空屋銀行名錄。

東亞與東南亞六個主要國家及地區（中國大陸、日本、韓國、台灣、新加坡、香港）在空屋數量與空屋率方面的數據比較如下。由於各國地大物博程度、戶籍制度與統計定義（如：是否包含鄉村農舍、低度用電判定標準、公租房與私宅分類）各有差異，數據呈顯顯著的結構性分化。

中日韓台星港「空屋數據」綜合比較表

國家 / 地區	預估空屋數量 (宅/戶)	官方/權威機構空屋率 (%)	主要空屋型態與統計特色	核心背後原因
日本	900 萬間+	13.8%	全國總住宅統計（含都市與鄉村古民家「空き家」）	少子高齡化嚴重、鄉村人口劇減（過疎化）、持有與繼承成本高
中國大陸	估計 6,000萬–8,000萬戶+	12% – 20%+（區域差異極大）	城市商品房未售/未入住、三四線城市與縣城大量閒置	過去多年房地產過度開發、預售屋賣完未裝修居住、人口持續向一線轉移
台灣	約 93.7 萬宅	10.43%（低度用電基準）	偏遠鄉鎮、老舊公寓、重劃區囤房/新屋未入住	囤房防老觀念、租屋市場未健全（寧可空置不租）、鄉村人口外移
韓國	約 151 萬戶	約 8.2%	地方小都市、老舊住宅、農漁村過剩住房	高齡化與地方人口流失、首都圈（首爾）極度集中化
新加坡	約 2.8萬–3.3萬戶（私宅）	約 6.4%（私宅空置率） (整體含組屋約 4%–5%)	私人住宅（Private Residential）租賃交接期或等待出租	政府組屋（HDB）佔80%且受嚴格居住監管（不得長期閒置）；僅私宅有小幅流動空置
香港	約 5.6 萬伙（私人住宅）	4.3%（私人住宅空置率）	新落成待售私樓、高總價大戶型交接期	地狹人稠、住宅需求強勁；空置主要受新建建案交屋時程影響

Key Takeaways：區域差異與背後主因

1. 高空屋率型（日本、中國大陸）：結構性過剩與人口變化

   • 日本： 屬典型的「人口萎縮型空屋」，集中於鄉村與非都市圈，隨老齡化與人口減少，出現大量無人繼承的 0 元空屋。

   • 中國大陸： 屬「供給過剩與投資型空屋」，一二線城市熱門地段空置率低，但三四線城市與新區大量供給遠超在地人口吸納能力。

2. 中高空屋率型（台灣、韓國）：投資囤房與城鄉失衡

   • 台灣： 採內政部「低度用電」統計。都市房價極高但空屋率亦達 10% 以上，主因許多屋主將房屋視為資產囤積，加上租屋市場體制未完善，寧可放著不租。

   • 韓國： 空屋主要分佈於首都圈以外的地方省份（如江原道、慶尚道等），首爾市區空屋率極低。

3. 低空屋率型（新加坡、香港）：極度地狹人稠與高壓監管

   • 新加坡： 住宅主體為政府組屋（HDB），規定必須滿足自住年限（MOP）且不得任意閒置，因此整體空置率為全亞州最低地區之一。

   • 香港： 房屋極度供不應求，整體私人住宅空置率長年維持在 4% 左右的低檔（大部分為新樓竣工交屋的時間差）

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