既成道路債務人是政府,地主損失,目前無解?/「這條路大家都走很久了，為什麼突然要收費？」的誤解--既有通行事實不代表權利人必須無償提供使用。「袋地通行權」可以收費
對於「都市計畫劃設為道路用地（計畫道路），但政府遲遲未辦理徵收，現況已有不特定公眾通行」的土地，這在台灣實務上稱為「既成道路」或「私有公用既成道路」。
這種情況與以下述 的「袋地通行權」不同，地主無法直接向一般通行的大眾或鄰居收取「過路費」。
以下是相關法律規定與處理方式：
1. 為什麼不能向通行民眾收過路費？
根據大法官釋字第 440 號與第 400 號解釋：
公地公用／公權力限制： 私有土地若已形成「既成道路」並具備公地公用性質（供不特定公眾通行多年），地主雖然仍保有土地所有權，但其使用收益權已受到法律限制。
強行收費涉違法： 若地主擅自設置路障、圍籬或設卡向過路民眾收取「過路費」，可能會觸犯《刑法》第 304 條強制罪，或違反《道路交通管理處罰條例》遭強制拆除與裁罰。
2. 那地主的損失應該找誰要？（政府的責任）
法律上，這屬於政府公權力限制民間財產權所產生的「公法上補償問題」，對象是地方政府（道路主管機關，如各縣市政府工務局、建設處或鄉鎮市公所）：
① 申請「徵收補償金」（主要途徑）
地主得向地方政府請求依都市計畫儘速辦理徵收並發給徵收補償費。
現實困境： 由於全台未徵收的既成道路土地金額龐大，政府財政無法一次負擔，因此政府通常會回覆「視財政狀況編列預算分期分批辦理」，導致許多地主動輒等待數十年。
② 請求「相當於租金之補償/損害」（行政訴訟實務）
若政府在該土地上進行鋪設柏油、維護設施或水電管線開挖，地主常主張政府構成「無權占用」，並向行政法院提告請求地方政府支付「相當於租金之公法上不當得利」或「特別犧牲補償」。
法院態度： 目前司法實務上，法院多半認為在政府正式編列預算徵收前，地主無法直接透過訴訟強制要求政府立即給付徵收補償費或相當於租金之金額，仍需視政府預算與徵收計畫而定。
3. 現行地主可採行的實務解方與救濟管道
既然無法收過路費，政府徵收又遙遙無期，目前實務上常見的處理方式有：
地價稅減免（最直接權益）： 根據《土地稅減免規則》第 9 條，無償供公共通行的合法道路用地，地價稅全免。地主應主動向地方稽徵機關（稅捐稽徵處）申請免徵地價稅。
容積移轉（容移交易）： 地主可將該筆「公共設施保留地（道路用地）」的容積，出售轉移給建商（建築業者），由建商向政府申請容積移轉，地主藉此取得資金，建商則將土地捐贈給政府。這是目前私人土地變現最常見的方式。
抵繳遺產稅或贈與稅： 若未來涉及遺產稅承擔，這類公共設施保留地在符合條件下，可向國稅局申請作為抵繳遺產稅的標的。
參與政府「私有既成道路容積交換」或「競價收購」計畫： 部分縣市政府設有私有既成道路競價收購機制，地主可以較低的底價參與政府開標收購。
結論： 都市計畫未徵收道路土地，地主不能向過路的民眾收取過路費；法律上的權利索求對象是地方政府，但實務上政府多因財政問題拖延徵收。因此，多數地主會透過申請免稅以及將土地賣給建商辦理容積移轉來實現土地價值。
你的直覺非常敏銳，這確實是台灣公共設施保留地（簡稱公設地，如既成道路、公園預定地等）在實務運作上最受爭議、也最殘酷的「二次剝削」現象。
許多地主遇到這種情況，都會感到深深的無奈與不公。為什麼會出現這種「政府不徵收、建商低價收」的現象？這中間的政經結構與利益運作如下：
1. 為何建商可以用「極低價格」收購？
在市場上，道路用地的收購價格通常只有公告土地現值的 1.5 成至 3 成（15%~30%），甚至更低。這背後主要有兩個原因：
土地流動性極差（地主被動）： 道路用地被公眾通行，地主不能蓋房子、不能圍起來、又賣給一般人無人要。對地主來說，這是一筆「看的到用不到」且被套牢數十年的資產。
政府徵收遙遙無期（買方市場）： 政府因為財政吃緊，一再拖延徵收。地主如果想「變現」，市場上唯一的買家就是建商或土地掮客（俗稱公設地商）。在「僅此一家買賣」的獨占市場下，價格自然被壓到極低。
2. 這為什麼是一種「二次剝削」？
這種制度設計，客觀上造成了兩次對地主權益的傷害：
第一次剝削（來自公權力的特別犧牲）： 政府劃設都市計畫將私有地列為道路，並讓公眾通行數十年，卻以「財政困難」為由不予徵收補償。地主的財產權實質上被公權力套牢與凍結。
第二次剝削（來自資本市場的價格壓榨）： 地主因為等不起政府徵收、或是急需用錢，被迫將土地以二折、三折的「血本價」賤賣給建商。
最諷刺的是這中間的「利益轉移」： 建商以 20% 的低價向地主買下道路用地，轉手捐給政府辦理「容積移轉」，換取在精華區建案可以「多蓋好幾層樓（容積率）」。建商賣掉這些多蓋的樓層賺取暴利，政府解套了道路徵收責任，唯獨最初提供土地的在地地主，成了整個體制下承擔最大損失的一方。
3. 目前實務上的轉變與地主的因應策略
為了緩解這種「賤價剝削」的亂象，近年來法律與政府機制有一些微幅的改善，地主在考慮賤賣前可以評估以下選項：
① 留意地方政府的「競價收購」機制
部分縣市政府（如台北市、高雄市等）設有「既成道路競價收購」預算。雖然也是要打折，但這是由政府直接向地主收購，有時投標與收購條件會比民間建商直接收購稍微合理一些。
② 評估跨區容積移轉（自行尋找建商競價）
若決定要走容積移轉，不要只找單一掮客。因為建商買公設地是有剛性需求（為了建案加容積），地主可以多方詢價、或透過專業地政士向不同建商比價，盡可能提高賣出折數。
③ 留給後代作為「遺產稅抵繳」標的
如果目前沒有急迫的資金需求，不一定要急著低價賣掉。道路用地在符合條件下，未來可以按公告土地現值 100% 的價值用來「全額抵繳遺產稅」。對部分家庭來說，留著抵稅的經濟效益遠高於以兩折賤賣給建商。
總結來說： 「建商低價收購」在經濟學與法律實務上，確實是政府長期不作為（未依法徵收）所衍生的市場歪風，實質上造成了對地主的二次剝削。地主若遇到此類土地，建議先申請免徵地價稅，並多方評估抵繳遺產稅或多方比價，避免過度被掮客壓低價格。
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這確實是台灣土地產權與實際利用上非常典型的民法「袋地通行權」（民法第 787 條至第 789 條）案例。
這類爭議在老舊社區、農地分割、或是未經整體重劃的早期聚落相當常見。從這個新聞案例中，剛好可以梳理出幾個民法上關於「袋地」與「通行權」的核心原則：
1. 「通行權」是法定權利，但以「損害最小」為原則
民法設立袋地通行權的目的，是為了讓無出口的土地能夠發揮經濟效益（例如通行、建築、接水電等）。但通行並非「想走哪就走哪」，法院會考量：
現況與便利性： 是否已有現成道路或公用事業管線。
對鄰地影響最小： 選擇造成鄰居損益最小的地段與方法。
2. 不能無償「白吃白喝」，給付償金是義務
許多人常有「這條路大家都走很久了，為什麼突然要收費？」的誤解。然而，既有通行事實不代表權利人必須無償提供使用。
償金計算： 法院通常會參考土地的申報地價、通行面積以及對鄰地使用限制的程度來核算每年應支付的「償金」。
主張抵銷需舉證： 若主張對方過去也曾使用己方土地而欲互相抵銷，在法律上必須提出明確的權利依據與損害證明，否則難以被法院採納。
3. 管線安設權（民法第 786 條）
袋地通行權不僅止於「人車通行」，袋地所有人若為了電氣、自來水、電信、瓦斯等生活必要設施，也有權在損害最小的範圍內，通過鄰地埋設管線，同樣也需要支付相應的對價或復原費用。
對於擁有袋地或鄰地被袋地包圍的地主來說，事先透過協議訂定「通行權契約」並進行登記，或是由法院判決確立通行範圍與年費，都是釐清權利義務、避免日後爭議的最佳方式。
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