房市在央行信用管制與買方結構轉變下市場呈現「量死、價亂、賣不動」陷無人獲利的生存風暴！建商慘況：預售屋半年賣3成就及格/2025 年六都及新竹地區推案總銷金額為 2.14 兆元，較去年縮水近 2 成，為六年來首度出現跌勢/儘管量縮明顯，但全台開價與成交單價仍分別定錨在 63 萬與 59 萬的高點，年漲約 4%，顯示價格仍牢牢掛在高點/議價空間縮減： 開價（63萬）與成交價（59萬）之間的差距僅約 6.3%

 房市陷無人獲利的生存風暴！591揭建商慘況：預售屋半年賣3成就及格

2025/12/30 

李忠哲指出，在央行信用管制與買方結構轉變下，目前市場呈現「量死、價亂、賣不動」的狀態，如今「半年能賣三成就算及格」，房市正進入一場無人獲利的生存風暴。（圖／記者陳韋帆攝影）

房市繁華攏是夢！根據 591 新建案最新統計，2025 年六都及新竹地區推案總銷金額為 2.14 兆元，較去年縮水近 2 成，為六年來首度出現跌勢。591 新建案總編輯李忠哲指出，在央行信用管制與買方結構轉變下，目前市場呈現「量死、價亂、賣不動」的狀態，相較去年三個月拚完銷的盛況，如今「半年能賣三成就算及格」，房市正進入一場無人獲利的生存風暴。

591 新建案數據顯示，2025 年推案個案數為 1,394 件、總戶數 10.2 萬戶，雙雙年減 2 成。儘管量縮明顯，但全台開價與成交單價仍分別定錨在 63 萬與 59 萬的高點，年漲約 4%，顯示價格仍牢牢掛在高點。在區域表現上，台北市北投區受惠北士科千億案量挹注，高居全台亞軍；反觀桃園與台中則面臨嚴峻「缺客」潮，台中海線重劃區甚至出現單週零來人的窘境。

李忠哲指出，2026年央行是否鬆綁限貸令仍主宰房市生死，但建商與代銷業者目前已沒有悲觀的權利。（圖／記者陳韋帆攝影）

蛋白區議價與蛋黃區創高並存　市場陷「個案表現」極端落差

李忠哲分析，目前市場雜訊滿天飛，區域房價分歧持續擴大。一方面，超漲的蛋白區新案為求去化，已開始出現議價空間甚至降價求生；另一方面，蛋黃區精華個案仍有創高價表現。這種「兩樣情」的現狀不僅讓消費者困惑，也讓業者去化阻力劇增。為了在冷戰期突圍，低首付、附裝潢等優惠已在量體大的區域遍地開花，建商正經歷「連滾帶爬」的生存戰。

觀察各縣市動態，新北市板橋、三重及新莊等核心區買氣相對有撐，但淡水等供給量大的重劃區，建案面臨嚴峻考驗。中南部則受到科技題材基期過高與政策利空影響，買方追價意願疲軟，南部區域房價更首度出現鬆動跡象。李忠哲強調，這不再是比誰賣得好，而是比誰能撐得久，繁華落盡已是目前房市的最佳寫照。

央行政策主宰 2026 房市生死　房貸水位回穩為復甦契機

針對未來展望，李忠哲認為「央行」仍是主宰市場生死的最大關鍵字。若管制未見鬆綁，2026 年房市將繼續陷於「了無生氣」的僵局，買賣雙方皆非贏家。反之，若未來政策出現鬆動，隨房貸水位回穩，具地段優勢的蛋黃區有望率先復甦，進而帶動外圍區域的去化，交易量才有機會「由內而外」出現翻轉契機。

最後，他表示，建商與代銷業者目前已沒有悲觀的權利，即便市場再差也得撐下去。對於購屋族而言，雖然科技題材光環仍在，但市場已回歸基本面。在價格分歧、政策未明的情況下，建議買方應回歸自身負擔能力，審慎觀察具備地段優勢的物件，才不會在「量死價亂」的僵局中做出錯誤判斷。

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《傳產》央行不鬆手 明年房市續躺平

2025年12月30日 週二 下午4:29

【時報記者郭鴻慧台北報導】據591新建案統計2025年六都及新竹地區推案，總銷金額達2.14兆元，較去年縮水近2成，六年來首見跌勢，個案數與推案戶數分別為1394件、10.2萬戶，雙雙年減2成。全台開價、成交單價為63、59萬，年漲4%，仍定錨在高點。展望明年，在央行未鬆手管制下，市場將持續盤整，呈現「量死、價亂、賣不動」的躺平狀態。

數字科技(5287)旗下591新建案李忠哲表示，「央行」還是主宰市場生死的最大關鍵字，他解釋，若管制鬆綁，隨著房貸水位回穩，蛋黃區挾著地段優勢，買氣有機會率先復甦，外圍區域搭上這波順風車亦可望加速去化，交易量有機會「由內而外」翻轉。反之若無，明年將繼續陷入「了無生氣」的僵局，買賣雙方沒人會是贏家。

李忠哲表示，目前市場雜訊滿天飛，區域房價分歧擴大，一方面有超漲蛋白區的新案降價求生，另一方面卻有蛋黃區個案再創高價，差異之大不僅消費者困惑，業者去化阻力也持續擴大。李忠哲強調：「相較去年上旬新青安熱況，買方多到得靠預約來篩選，新案三個月內拚完銷是常態，如今半年能賣三成就算及格，繁華攏是夢，已是目前房市最佳寫照。」

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觀察各縣市，台北市今年呈現量縮走勢，各方最關注的焦點，依然是剛上演完「輝達總部大戲」的北士科重劃區與周邊地區，據統計光北投一區，今年包含廠辦案在內，估計便有千億元案量挹注，不僅在北市各區中最多，更高居全台亞軍。至於新北市則兩樣情，板橋、三重及新莊等熱區買氣雖然有撐，但外圍如淡水等供給量大的重劃區，建案亦面臨嚴峻的去化考驗，議價空間恐將逐步擴大。

近年案量充沛的桃園、台中今年「缺客」情況相當嚴峻。以台中為例，過去遍地開花的重劃區，如今成為廝殺最激烈的戰場，尤其是外圍海線等地區，今年已屢屢出現單週零來人的窘境。而受惠科技題材的新竹、台南與高雄，固然有台積光環加持，但在高房價基期與政策利空夾擊下，買方追價意願疲軟，市場回歸基本面，呈現個案表現的極端落差，南部區域房價更首度出現鬆動。

根據 2025 年最新的房市數據分析，全台預售屋與新成屋的市場價格確實呈現趨穩態勢，開價與成交單價分別定錨在 63 萬元 與 59 萬元 左右 [1, 3]。

以下是針對此價格定錨現象的關鍵觀察：

議價空間縮減： 開價（63萬）與成交價（59萬）之間的差距僅約 6.3%，顯示目前建商讓利空間有限，市場價格透明度提高，買賣雙方對價格的認知趨於一致 [2, 5]。

區域帶動效應： 此均價主要受到精華區（如新北第一環、台中核心區及新竹縣市）強勢撐盤影響。即便政府實施信用管制，精華地段的高成本（土地、工料）仍支撐價格難以下跌 [4, 6]。

買方觀望心態： 由於成交單價定錨在相對高位，部分購屋者轉向預算較低的重劃區或中古屋市場，導致成交量能出現放緩趨勢 [1, 3]。

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