大新竹地區因科技產業聚落發展帶動土地徵收與房市熱潮，土地開發案背後確實存在「產業發展需求」與「土地炒作/公共利益爭議」之間的深刻矛盾與對立。如「竹科三期」與「台知園區（璞玉計畫）」等重大徵收案的官方立場與民間批判/新竹地區的土地徵收開發，一方面確實填補了科技業發展的用地缺口，但另一方面，「產業開發」與「住商開發/土地資本化」相結合的區段徵收模式，也確實創造了巨大的地價溢價空間與建商推案紅利。這種政策機制是否合乎居住正義與土地使用合理性

大新竹地區因科技產業聚落發展帶動土地徵收與房市熱潮，土地開發案背後確實存在「產業發展需求」與「土地炒作/公共利益爭議」之間的深刻矛盾與對立。

綜合近年如「竹科三期」與「台知園區（璞玉計畫）」等重大徵收案的官方立場與民間批判，爭議核心主要聚焦於以下關鍵點：

產業擴充與經濟紅利：縣府與支持開發者主張，隨著 AI 與半導體產業發展，現有科學園區用地已飽和，必須透過徵收劃設產業專區與研發基地，以吸引企業投資、增加就業機會。
帶動地方基礎設施與機能：透過區段徵收，政府可取得公設用地，進而推動道路拓寬、交流道劃設、行政中心與文教設施等公共建設，提升區域整體生活品質。

竹科局早已放棄，縣府卻持續推動：以「竹科三期」為例，竹科管理局早在多年前即因水電與用地評估而表態放棄徵收，但縣府仍持續推動都市計畫，引發「假科技園區之名、行房地產開發之實」的質疑。
產業專區比例偏低，住商區與建商獲利顯著：反對團體與內政部都委會審查委員曾指出，部分開發案中劃設的「住宅區與商業區」面積佔比過高，甚至超越實際產業專區。地主透過區段徵收分回抵價地、建商進場開發高價住宅，導致農地價格暴漲，實質上成為炒地與建商獲利工具。
居住與土地正義問題：迫遷在地農戶與長年耕作的農地，破壞傳統聚落與客家文化，且高漲的房價反過來「逼退」一般民眾或初階工程師，造成房市外溢效果（如竹東房價與交易量暴增）。

新竹地區的土地徵收開發，一方面確實填補了科技業發展的用地缺口，但另一方面，「產業開發」與「住商開發/土地資本化」相結合的區段徵收模式，也確實創造了巨大的地價溢價空間與建商推案紅利。這種政策機制是否合乎居住正義與土地使用合理性，至今仍是大新竹地區最激烈的社會與政治議題之一。

全台房市冷清　竹東卻爆量424%！背後推手不只竹科

2026/11/03 07:58文/記者張瀞勻

竹東近年受到竹科三期計畫、工研院先進半導體研發基地等建設帶動，加上國道3號增設交流道工程規劃，區域發展逐漸受到市場關注。

AI產業帶動科技業營運成長，也讓大新竹房市出現不同於其他區域的交易表現，根據內政部實價登錄資料，今年前8月，竹東、竹北及新竹市預售住宅大樓交易量均較去年同期增加逾1倍，其中竹東年增幅高達424%，成為大新竹交易量成長最明顯的區域，顯示竹科產業發展及周邊建設，正帶動購屋需求往東側延伸。

房市買氣受到政策與貸款條件影響，全台交易量普遍承壓，不過大新竹地區仍有部分區域維持價量成長，今年前8月，竹東預售住宅大樓交易量年增424%，平均單價上漲9.9%；竹北市交易量年增207%、房價上漲21.7%；新竹市則量增198%、價漲6.8%，三區交易量均較去年同期明顯增加。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，受惠AI產業發展，大新竹今年928檔期有多個大型建案同步推出，相較其他房市交易較為低迷的區域，當地推案與市場反應相對積極，建商也更加重視地段條件、產品規劃及品牌定位，希望在目前市場環境中爭取買方青睞。

竹東近年受到竹科三期計畫、工研院先進半導體研發基地等建設帶動，加上國道3號增設交流道工程規劃，區域發展逐漸受到市場關注，尤其台泥、忠義重劃區周邊，陸續有竹東綜合行政中心、竹東客家文化大禾埕及竹東知識客棧圖書館等公共建設，區域面貌持續改變，也吸引建商進場布局。

近期北市建商忠泰建設跨足竹東，推出首案「忠泰築明」，基地約6,500坪，規劃分兩期開發，業者表示，從4月公開基地資訊至今，累計預約名單逾千組，VIP預賞期間簽約超過百戶，買方包括竹東在地客、竹科工程師、自營商及公務人員等。

竹東新案成交單價已出現差距，位於東寧路一段、光武街一帶的「富宇東方大境」，規劃2房24、28坪及3房34坪產品，根據實價登錄資料，累計揭露191戶，平均成交單價約51萬元。

另一指標案「臻研臻心」位於下公館商圈，主力規劃26～36坪、2～3房，鄰近商店、台大醫院及榮總竹東分院，生活採買與醫療機能相對完整，該案屋齡約1年，平均成交單價約35萬元，與「富宇東方大境」每坪價差約16萬元。

竹東買盤除了竹科工程師，也包括在地換屋族及置產客，部分居民看好周邊公共建設陸續推進，加上竹北房價相對較高，轉而在竹東尋找購屋標的，隨著竹科產業聚落持續發展，以及新案陸續推出，竹東能否持續吸引竹北外溢買盤，後續交易量與房價變化值得觀察

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